目万元创业项目

铺面被对手高价买走,港式烘焙店红火生意被迫关门

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苏州的刘先生在当地开了一家港式烘焙店,别看门脸不大,但是生意却很红火,一年净利润约60万元,在当地口碑甚佳,甚至有人会驱车四五十分钟横跨整个苏州来买他的糕点。因为生意不错,刘先生有意将租赁的门脸购买下来,但无奈房东并不缺钱,无卖房意向,所以刘先生每次签署租房合约的时候,都会在合同里注明,自己对于这个房屋有优先购买权。

  2013年3月初,租约马上就要到期了,刘先生突然从房东那里得到了一个坏消息:房东要移民国外,房子已经被他卖掉了。

  刘先生表示不满,认为自己有优先购买权,但房东表示,刘先生根本买不起房子,因为一平米的售价高达10万元,整个商铺售价接近千万元。刘先生无奈,只能退而求其次表示,优先承租。但是当新房东露之后,刘先生气得都快吐血了,因为新房东是自己多年的竞争对手,别说优先承租了,对方甚至都不允许他多停留一天,另寻地方搬家。

  刘先生感觉自己被房东和竞争对手“联手”做掉了,决定去求助法律援助,因为依照国家法律相关规定,他享有同等条件下的优先购买权,他愿意与对手公平竞争。而且他也不相信,对手会以如此高的价格收购商铺,因为以这个价格收购,对手至少在未来5—8年都不可能收回前期投资,基本属于赔本赚吆喝。

  但是后面的事态发展大大出乎了刘先生的意料,一是,刘先生无法举证对方存在虚假交易,即对手与房东“联手”坑他的证据;二是,对手已经提供了购房过户的完税凭证,纵使刘先生手里握有“优先购买权”的合同,也没有用;三是,合约约定是同等条件下刘先生才有优先购买权,而对手以高出市场近一倍价格购买,已经不再是同等条件了,合约不起作用。因此,法律援助机构也无计可施,这样刘先生红火的生意就“被”关门大吉!

  专家观点

  南京大学法学院邱鹭风教授表示,这场商战中,刘先生是完败对手。所谓优先购买权,是要在房屋尚未完成购买和过户时的一个优先竞价权。现在,刘先生承租的房屋已经完成了买房过户,对方已经提供了过户完税凭证。而且刘先生无力购房,所以即使他以优先购买权提起诉讼,也不会胜诉。

  另外,刘先生唯一的胜算就是证明对手与前房东恶意串通,制造虚假交易将自己踢出局,但是他已经失去取证的最佳机会——前房东出国移民之前。如今房东已经移民国外,刘先生想取证都不现实。同时单纯以高房价来证明虚假交易,是不会在法律上获得支持的。毕竟门面房,是稀缺资源,有升值空间。在资源稀缺和心理恐惧情况下,商品价格是可以背离价值的,所以无法证明对方恶意。

  遇到这种情况,建议投资者一是要完善合约的内容,比如门脸房不能销售给同行、转手后不能做同类生意等等;二是时刻关注对手的动态,毕竟对于小生意而言,对手通常也不会伪造一个身份来吞并或恶意做局,只要时刻关注一下对手,就能减少被对手暗地放箭的几率;三是一旦发现苗头,如案例中刘先生知道房东卖房了,可以第一时间去法律援助机构求助,不要错过取证第一时间。

  
 

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